Grundsätzliche Informationen für Wohnungseigentümer

Was ist eigentlich eine WEG?

In den vergangenen beiden Tagen haben wir Ihnen Urteile zum WEG-Recht vorgestellt. Doch was ist eigentlich eine WEG? – Dieser Begriff ist grundsätzlich doppelt belegt. Zum einen steht er als Abkürzung für das Wohnungseigentumsgesetz und zugleich auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft, für die dieses Gesetz gilt.

Wenn ein Gebäude eigentumsrechtlich in Wohnungen und sonstiges Teileigentum aufgeteilt wird, so dass diese einzeln veräußert werden können, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese entsteht per Gesetz und sie ist auch rechtsfähig, das heißt die Gemeinschaft selbst ist Träger von Rechten und Pflichten und kann klagen und auch verklagt werden.

Erwirbt man Wohnungseigentum, so ist im Kaufvertrag ebenso wie in der Teilungserklärung angegeben, welchen Anteil das erworbene Eigentum am Gesamtbestand aufweist. Anderen Eigentümern in dem Haus gehören andere Wohnungen bzw. Teileigentumseinheiten. Sie alle zusammen bilden die Eigentümergemeinschaft.

 

Wofür bezahle ich Hausgeld?

Als Wohnungseigentümer zahlen Sie in der Regel monatlich sog. Hausgeld bzw. Wohngeld. Grund hierfür ist, dass dem jeweiligen Eigentümer nur seine Wohnung als Sondereigentum und Anteile des Gemeinschaftseigentums (z.B. Grundstück, Fassade, Dach etc.) zustehen. Für sein Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Für das Gemeinschaftseigentum müssen jedoch Rücklagen gebildet werden, um für die Instandhaltung und Instandsetzung zu Sorgen. Auch viele Gebühren und Versorgungsentgelte werden für das Gesamtgebäude fällig, wie z.B. der Stromverbrauch im Treppenhaus oder Ausgaben für Reinigung und Pflege. Hierfür muss jeder Miteigentümer einen Beitrag leisten, der entsprechend der Vorgaben (z.B. Teilungserklärung) in Form eines Wirtschaftsplans berechnet wird. Meist ergibt sich die Quote aus der Relation der Wohnfläche des Sondereigentums zur Gesamtfläche. Die jeweilig fälligen Vorauszahlungen werden als Hausgeld bezeichnet.

 

Wie unterscheidet man Gemeinschafts- und Sondereigentum?

Als Sondereigentum bezeichnet man den Bereich des Wohnungseigentums, der durch den Eintrag im Aufteilungsplan und der Zuteilung eines Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum abgegrenzt ist und der nur durch den jeweiligen Eigentümer genutzt werden darf. Das Sondereigentum ist immer an den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum gebunden, es kann also nicht getrennt voneinander veräußert werden.

Das Gemeinschaftseigentum ist der Teil des Gebäudes oder der Außenflächen, der das Sondereigentum umgibt. Er besteht zumeist aus den Außenanlagen, dem Gebäude selbst, einschließlich des Daches, der Fassade, der Balkone, der Außenfenster und Wohnungsabschlusstüren, allen tragenden Wänden und gemeinschaftlichen Anlagen (z.B. Heizung) und aus Allem, was zum Bestehen des Sondereigentums notwendig ist. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Sondereigentümern zusammen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Jedem Sondereigentümer obliegt die Pflicht, für den Erhalt des Gemeinschaftseigentums mit zu sorgen.

Hiervon abzugrenzen ist das Sondernutzungsrecht. Hierbei handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Recht eines Sondereigentümers, einen bestimmten Teil der Flächen, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, alleinig zu nutzen, also unter Ausschluss der anderen Miteigentümer. Beispiele sind Tiefgaragen-Stellplätze oder Kellerabteile, Balkone oder Terrassen, oberirdische Parkplätze oder auch Gartenanteile und Grünflächen.

 

Wer ist für die Verwaltung zuständig?

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Sondereigentümern gemeinschaftlich obliegt. Da dies jedoch insbesondere bei größeren Wohnanlagen mit mehreren Parteien zu Problemen führen würde, ist gem. WEG ein Verwalter vorgeschrieben. Die Verwaltung wird durch die Sondereigentümer, welche dann für die Belange der Gemeinschaft Sorge zu tragen und diese zu beraten und vertreten hat. Aufgaben der Verwaltung sind z.B. die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Abrechnung der Ausgaben und Verbrauche und die Organisation des täglichen Ablaufs z.B. durch den Hausmeister oder andere Gehilfen. Die Verwaltung hat auch die Aufgabe, die einzelnen Eigentümer zusammenzuführen und Entscheidungen bezüglich der gemeinsamen Belange herbeizuführen und die getroffenen Beschlüsse umzusetzen.

Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt jedem Sondereigentümer selbst. Dies betrifft sowohl die Instandhaltung (z.B. Installation in der Wohnung) als gegebenenfalls die Verwaltung des Mietverhältnisses bei vermieteten Einheiten.

 

Regeln der WEG

Regeln einer Wohnungseigentümergemeinschaft finden sind in drei unterschiedlichen Quellen:

• Das Wohnungs-Eigentums-Gesetz

• Die Teilungserklärung / die Gemeinschaftsordnung

• Beschlussfassung in der Gemeinschaft; Vereinbarungen

 

Wie erfolgt die Kostenverteilung?

Die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt nach dem sog. Umlageschlüssel. Jeder Eigentümer trägt den Anteil an den Gesamtkosten, der ihm nach dem zugehörigen Umlageschlüssel zufällt. Der Umlageschlüssel ergibt sich aus dem jeweilig auf den Sondereigentümer entfallenden Miteigentumsanteil oder abweichenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen. So kann eine Umlage nach Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten oder nach Bauteilen erfolgen.

  

Wie funktioniert das mit der Gewährleistung bei Neubauten?

Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass der Erbauer und Verkäufer einer Immobilie für die Dauer von 5 Jahren eine Garantie dafür leistet, dass sein Werk nach technischen Standards und ohne Mängel fertig gestellt wurde. Treten in dieser Zeit Mängel auf, so müssen sie angezeigt werden und der Bauträger ist verpflichtet, eine Nachbesserung vorzunehmen.

Durch diese Gewährleistung soll sichergestellt werden, dass der Wohnungseigentümer ein mängelfreies Werk erhält.  Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, so trifft die Pflicht zur Mängelanzeige und Kontrolle der Nachbesserungsarbeiten den Verwalter. Der Eigentümer ist für die Überprüfung der Mängel seines Sondereigentums selbst verantwortlich. Es ist daher ratsam, vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Sachverständigen zu bestellen, der im Auftrag der Gemeinschaft das Gebäude und die technischen Einrichtungen untersucht, um offene oder versteckte Mängel aufzuzeigen und damit dabei hilft, diese Mängel ggf. auch vor Gericht geltend zu machen.

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist verfällt der Anspruch der Eigentümergemeinschaft auf die Mängelbeseitigung - auch für solche Mängel, die bereits beim Verkäufer reklamiert, aber nicht rechtswirksam anerkannt oder gerichtlich geltend gemacht wurden. Solche Rechtsstreitigkeiten können im Einzelfall sehr kostenintensiv, schwierig und langwierig sein, so dass sich die Investition durchaus lohnt. Dies gilt insbesondere deshalb, da hier auch Haftungsrisiken für Verwalter und die jeweiligen Eigentümer entstehen können, z.B. dann, wenn ein Mangel am Sondereigentum einen Folgeschaden am Gemeinschaftseigentum verursacht, oder aber wenn der Verwalter pflichtwidrig unterlässt Mängel am Gemeinschaftseigentum anzuzeigen.

 

Sofern eine Eigentümergemeinschaft und ihr Verwalter nicht rechtskundig sind, empfiehlt es sich daher zur Beratung in rechtlichen Fragen einen auf das WEG und Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu beauftragen, damit dieser Haftungsrisiken minimiert, bei Beschlüssen der Gemeinschaft berät und somit die Gemeinschaft in ihrem dauerhaften Fortbestehen schützt und unterstützt. Durch die aktuelle Teilnahme an dem Fachanwaltslehrgang „Miet- und WEG-Recht“ ist Rechtsanwältin Stachecki die richtige Ansprechpartnerin bei dieser Thematik.